פסק-דין בתיק ת"א 17888-07

העובדות

1.         התובעים בעלים של 846/11520 חלקים (שהם 7.3% מכלל הבעלות) בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 235 בגוש 18013 (להלן: הנכס) המצוי באחת הסמטאות של השוק העירוני בעכו העתיקה. הנכס בן שתי קומות ובקומת הקרקע מצויות מספר חנויות תפוסות על ידי דיירים מוגנים שמנהלים בהן את עסקיהם. הקומה השנייה אינה מאוכלסת מזה שנים רבות.

מזה שנים מטפל  בענייני הנכס עורך-דין, הפועל בשמם ובמקומם של הבעלים או חלקם. כיום מנוהל הנכס על ידי עו"ד אפרים גלסברג (להלן: עו"ד גלסברג), המייצג את התובעים בהליך דנן וגם העיד בו כעד תביעה.

 2.        הנתבעת 1, כשמה כן היא, עוסקת בפיתוח עכו העתיקה ובתוך כך, פועלת לרווחת תושבי העיר ולהגברת התיירות בה (להלן: החברה לפיתוח עכו העתיקה). הנתבעת 2 הנה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבתחומה מצוי הנכס (להלן: הוועדה או הוועדה המקומית). הנתבעת 3 הנה חברה ממשלתית המנהלת בשם רשות הפיתוח (בין היתר) נכסי מקרקעין מטעם האפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: חברת עמידר או עמידר) לרבות נכסים המצויים בעכו העתיקה, ובתוך כך גם חלקות מספר 164, 165, 170, 171, 172 ו-173 בגוש 18012 ו- 245, 246, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 307, 308, 310, 311, 312, 313, 314, 315, 317, 318, 320 ו-322 בגוש 18013 הסמוכות לנכס.

3.         במהלך השנים 2002 - 2003 אגב פניות דיירים וסוחרים בשוק החלה להירקם תכנית לקירוי סמטאות השוק. היות שהשוק מהווה אזור לשימור נעשה התכנון תחת עינה הפקוחה של רשות העתיקות, ולאחר דיונים עמה אושרה התוכנית.

4.         החברה לפיתוח עכו העתיקה הגישה אפוא לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה עליה חתמה פקידה מוסמכת מטעם חברת עמידר בצירוף חותמת בנוסח קבוע, בזו הלשון:

" אין התנגדות מצד עמידר לבניה המבוקשת בתנאים הבאים: 1. התוכנית תאושר על ידי ועדה לתכנון ערים. 2. האחריות ליציבות, לביצוע הבניה לכל תוצאה או נזק שיגרם עקב הבניה, לא יחול על עמידר. 3. הוצאות הביצוע יחולו על המבקש בלבד.4. אי התנגדות היא מכח הזכויות בדירות שלהן בלבד ואין בה כדי להטיל אחריות כלשהי על עמידר. 5. פירוט הדירות בבעלות/ניהול עמידר".

לגרסת עמידר, שלא נסתרה, להסכמתה זו צורפה רשימת הנכסים בניהולה.

  5.       אין חולק כיום, כי אף-על-פי שהנכס מצוי באזור הקירוי לא נתבקשה הסכמת מי מבעליו, שממילא לא ניתנה ובבקשה להיתר לא צוין כי ישנם בעלים נוספים, זולת חברת עמידר.

   6.      ביום 8.5.02 ניתן היתר בניה על ידי הוועדה המקומית.

   7.      במהלך השנים 2002 - 2003 ביצעה החברה לפיתוח עכו העתיקה באמצעות קבלן מטעמה את עבודות קירוי השוק נשוא תובענה זו. אין חולק, כי הקירוי מונח על קונסטרוקציה ממתכת המחוברת לחלק מהקירות החיצוניים של המבנים הגובלים, ובין היתר, גם לאחד מקירות הנכס.

   8.      מזה שנים, היה מצבו הפיסי של הנכס ירוד ביותר. עוד בשנת 1996 שלחה עיריית עכו מכתב התראה בהתאם להוראות חוק עזר לעכו (מבנים מסוכנים), תשמ"ט-1988 (להלן: חוק העזר) בדרישה לבצע עבודות תיקונים דחופות בנכס ("צו הסרת סכנה"). לא הוברר כדבעי האם פעלו בעלי הנכס להסרת הסכנה, וכפי הנראה לא תוקנו המפגעים או תוקנו באפן חלקי בלבד, שכן ביום 16.6.05 כשלוש שנים לאחר ביצוע הקירוי, נשלח מכתב התראה נוסף לפי חוק העזר, בו תוארו מפגעים דומים לאלה שפורטו במכתב משנת 1996.

    9.     מכתב עיריית עכו מיום 16.6.05 הופנה לעו"ד גלסברג, ולפי לשונו נדרשו בעלי הנכס " לנקוט בכל האמצעים על מנת למנוע פגיעה בנפש וברכוש. יש לתקן על פי חוק את המבנה בתיאום ואישור רשות העתיקות. אבנים מתקרת המרפסת בצד צפון נשרו ונפלו מעבר למעבר ציבורי אחרים עומדים ליפול. מיידית יש להסיר את הסכנה במבנה הנטוש וההרוס ק-2 והחלק הפנים של ק-ק עם סדקים חזקים בקירות ובתקרה בטון אבנים נושרים ונופלים זיון גלוי וחלוד חדר המדרגות קרס, מיידית יש לפנות את עודפי ההריסות, המבנה מהווה מפגע בטיחותי בריאותי ותברואתי."

בעקבות דרישה זו פנה עו"ד גלסברג למר יוסף מרג'יה, מהנדס ושמאי (להלן: המהנדס מרג'יה), בבקשה לאמוד את הנזקים ולקבוע מהן העבודות שחובה לבצען ללא דיחוי. בהתאם לחוות דעתו בוצעו בהמשך תיקונים בנכס ולפי הנטען, שולם לקבלן המבצע סך של 38,844 ש"ח. לא הוכח ביצוע תשלום בפועל, שכן צורפה חשבונית מס בלבד.

10.        ביום 19.6.05, שלושה ימים לאחר קבלת מכתב עיריית עכו הנזכר לעיל, פנה עו"ד חורי ממשרד עו"ד גלסברג לחברה לפיתוח עכו העתיקה במכתב בו התרעם לראשונה על ביצוע עבודות הקירוי ודרש לסלק את המחוברים. במכתב תשובה מיום 23.6.05 דחתה החברה לפיתוח עכו העתיקה את טענותיו וציינה כי קירוי השוק נבנה בהתאם להיתר שניתן כדין, תחת פיקוח מתאים ובנייתו הושלמה מזה למעלה משנתיים. עוד הוסיפה החברה לפיתוח עכו העתיקה כי ביצוע העבודות ודאי היה ידוע לבעליו, שהרי הנכס מאוכלס. במכתבו מיום 26.6.05 השיב עו"ד חורי כי היתר אשר ניתן ללא קבלת הסכמת בעלי הנכס אינו כדין, ובמצב עניינים זה אין נפקא מינה אם מצויים בו דיירים מוגנים אם לאו. כן הוסיף, כי בהיות הבניין ישן הצבת הקורות גרמה לנזק ולכן נדרשה החברה לפיתוח עכו העתיקה להסירן. ממועד זה ואילך הוחלפו מכתבים בין בא כח התובעים לבין החברה לפיתוח עכו העתיקה בהם, זולת בקשה לעיין בהיתר הבניה, חזר כל אחד על עמדתו.

כתב התביעה

11.        ביום 22.10.07 הוגשה התובענה דנן נגד החברה לפיתוח עכו העתיקה, הוועדה המקומית וחברת עמידר. בכתב התביעה מועלות טענות בכמה מישורים - קנייני, נזיקי ומינהלי. במישור הקנייני נטען כי חיבור הקירוי לקיר הנכס ללא רשות פוגע בקניינם של התובעים ומהווה הסגת גבול מצד הנתבעות. במשיור הנזיקי נטען כי העבודה בוצעה באופן רשלני ועל ידי כך נגרם נזק לנכס. במישור המינהלי נטען כי נפל פגם בתהליך קבלת היתר הבניה בעטיו נתנה הוועדה היתר שלא כדין.

12.        לפיכך נתבקש סעד כספי בסך 139,300 ש"ח המורכב מדמי שימוש ראויים החל מיום הפלישה הנטענת ולמשך חמש שנים (30,000 ש"ח), עלות תיקון הנזק (69,300 ש"ח) ונזק בלתי ממוני, לרבות עגמת נפש (40,000 ש"ח). עוד נתבקש צו אשר יורה לנתבעות לסלק את הקירוי בכללותו (הסככה והקונסטרוקציה), לתקן את הנזק שנגרם לנכס מחמת חיבור הקירוי וכן להחזיר את המצב לקדמותו.

עדות עו"ד גלסברג